採録
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自宅の近所に建っている中古マンションがいくらで売りに出されているかを調べたことがあるだろうか？ ショッキングなデータを紹介しよう。
リクルートが運営する不動産情報サイト「スーモ」で、首都圏における500万円未満のファミリー向け中古マンション（40平米以上）を検索すると、1都3県の合計で200件を超える物件がヒットする。その内訳は、千葉県97件、神奈川県48件、東京都6件、埼玉県63件である。
500万円未満ということで、さぞかし辺鄙な場所かボロボロの部屋に違いないと思いきや、意外にもこれが結構普通なのである。
最安値は、千葉県南西部にある2LDK・47平米の物件で180万円。築40年を超える古い物件ながら、旧・日本住宅公団(現UR都市機構)が高度成長期に開発した、いわゆる公団マンションだ。最寄り駅から東京駅までは快速で約60分の立地。南向きバルコニーを備えた5階建ての最上階で、日当たり・眺望ともに良好。もちろん壁紙や畳も新規リフォーム済みだ。ただし、決定的なデメリットは、エレベーターがないことだ。同じ団地内でも売りに出されている物件は多いが、3階以上は敬遠されがちで、売れずにズルズルと価格が下がっていったというのが実情のようだ。
いまや、そういう不人気マンションが日本中にあふれ返っているのである。ここで大事なのは、不動産情報サイトで検索できるのは、あくまでも売主の「希望売り出し価格」であって、「成約価格」ではないということだ。競合物件が多い中で、1日も早く現金化したい売主は大幅値引きに応じることも珍しくない。
つまり、180万円で売りに出されている物件の成約価格は、さらに150万円まで下がるかもしれない。実際に団地名で検索してみると、少し前に別の棟の4階で同じ広さの部屋が120万円まで値下げされていることが判明した（ただし、リフォーム要）。都内まで通勤可能なマンションが、たったの100万円台前半で買える時代になってしまったのである。
●都市郊外から不動産価格が崩壊
昨年11月30日付当サイト記事『新築戸建住宅で価格崩壊 首都圏で1千万円台も急増 早まった購入判断に注意』でも述べたように、アベノミクスの歴史的な金融緩和によって、市況が右肩上がりに回復しているのは都心の一部や人気沿線だけだ。少し郊外に目を転じると、いまだに、すさまじいまでの不動産デフレの現実を目の当たりにするのは、中古マンションの世界でも同じである。
住宅ローン金利が空前の低水準になり、より少ない返済額でマイホームが購入可能になった。1992年に18歳人口のピークを記録した団塊ジュニアたちは、20数年経過してマイホーム購入適齢期に達した。投資家たちは、資産運用先を血眼になって探している。本来ならば、不動産が急騰してもおかしくない条件が揃っているにもかかわらず、かつてのような不動産バブルは起きていない。いまアベノミクスによって起きている都心部の不動産上昇は、2007年前後のミニバブルよりもさらに規模が小さい「ミニミニバブル」と呼べる程度のものでしかない。
一方で、人口が都心部から郊外に流出するドーナツ化現象が逆転するように、都心部の外周から不動産相場が崩壊する“逆ドーナツ化現象”が起きている。その原因は、すでに日本において住宅が明らかに供給過剰に陥っていることによる。
総務省が5年ごとに行っている住宅・土地調査によれば、13年の住宅全国総数6063万戸のうち820万戸が空き家で、空き家率は13.5％と過去最高を更新した。20％を超えるのも時間の問題と言われており、野村総合研究所の試算によれば、03年と同じ住宅着工件数・減失件数が続いた場合、40年には空き家率が43％にも達するという。
日本の総人口は08年から減少に転じ、ここ数年は毎年26万人という中規模都市と同じだけの人口が減少し続けている。15年からは世帯数の減少も始まるとみられている。団塊の世代が本格的に老人介護施設やサービス付き高齢者向け住宅に入所する頃には街中空き家だらけの状態に陥ることは、もはや誰の目にも明らかだろう。そうした状況にもかかわらず、相変わらず旺盛な勢いで新築のマンションや戸建て、アパートが供給され続けているのだから、家余りに拍車がかかるのは無理もない話である。
●不動産が“粗大ゴミ”になる
いま議論されている空き家問題の焦点は、古くなって打ち捨てられた住宅を、“粗大ゴミ”として、いかに行政がサポートして効率的に処分させるかということである。つまり、日本人が長年「貴重な資産」と認識していた不動産が、いまや家電製品や家具など一般の消費財と同じポジションになり下がってしまったことを意味している。
どんな高級車でも、10年たてば買い取り価格は限りなくゼロに近づいていくのと同じように、家余り時代のマンションや戸建て住宅も、やがては資産価値が著しく下がっていく。そんな資産崩壊時代を上手に生き抜くには、できるだけ高額資産は持たないことである。
4000万円のマンションが20年後に半値になったら2000万円もの含み損を抱えてしまうが、500万円のマンションは、たとえ資産価値ゼロになっても、ローン返済さえなければ家賃分の居住価値を享受し続けることができる。
しかしなんといっても、最もお得なのは激安賃貸住宅に住むことだろう。例えば、マンションは所有していても管理費・修繕積立金に固定資産税などのコストがかかり、これがバカにならない。戸建てにしても定期的な修繕費は必要だ。冒頭の180万円の公団マンションの場合、管理費・修繕積立金だけで毎月約2万円かかることを考えれば、同種の部屋を家賃3～4万円で借りたほうがトクなのは間違いない。空き部屋は年々増える一方だから、更新ごとに安い部屋に越していけば、それも可能だろう。
頭金に500万円出し、さらに毎月10万円の住宅ローンを35年間払い続ける生活と比べて、どちらが豊かかイメージしてみてほしい。いくら「素晴らしい家」を手に入れても、可処分所得が低いカツカツの生活では、楽しさも半減するだろう。その分のお金で家族旅行でもしたほうが楽しいではないか。300万円の別荘を買って維持に苦労するより、一泊1万円の旅館に300泊したほうがお得なのではないだろうか。
日本人もそろそろ“ハコモノ至上主義”の呪縛から解き放たれる時代がやってきたと思うのだが、果たしてあなたはどう考えるだろうか。
2015-05-21 10:12